簽統包合約前必看！五大關鍵防止被坑

統包工程合約是整個裝修與建築工程的核心，一旦簽錯，輕則耗費時間金錢，重則引發法律爭議，以下整理五大簽約關鍵，從法律條款、工程界定到爭議處理，幫助業主在開工前做好準備、簽得安心。

一、簽約前的合約審閱重點

1.法律條款要清楚

確認雙方簽約者身分與授權，明訂房屋分配、價差處理、稅負分攤等細節，如多人共有土地，應載明持分比例與同意方式，避免爭議。

2.施工範圍要明確

明列土地合併、地籍過戶、租金補貼等事項。若基地為特殊用途或歷史建物，需列出限制與應變方案。施工出入口與鄰地界線也需清楚劃定。

3.雙方責任義務釐清

建商須負責建材運送、消防臨時供電、施工保護措施等，業主需配合施工公告與工地安全檢查，雙方分工條款應列明，落實風險管理。

4.工期進度要量化處理

合約中需標示各階段作業時程與驗收標準，付款應與進度掛鉤，延誤應有違約金規範，遇天災等不可抗力也要預設處理機制。

5.爭議處理要有依據

設計明確的爭議溝通與解決機制，包含調解、仲裁與訴訟管轄地，也應約定何種情況可解除合約，以及後續金額如何清算。

二、報價單分析技巧

1.項目拆解與細項確認

要求廠商提供完整《建材選用確認表》，詳列以下資訊：

●磁磚：品牌、批號、產地

●木地板：甲醛釋出量（須符合F1或E0標準）

●水泥產品：附出廠檢驗證明

●石材：拍照存檔、確認花色樣式

●油漆：標示製造日期及開封後檢驗標準

2.隱藏費用破解要點

許多裝修報價會將「額外費用」藏於備註或合計中，以下項目應要求分開報列，並額外預留10%總預算作為驗屋後的清潔整理費用，以備不時之需。

●設計費：每坪約3,000～8,000元

●3D圖面製作：每張約5,000元起

●公共區域保護費：依場地狀況報價

●廢棄物清運：每車數千元不等

3.建材規格標示原則

所有材料規格應標示清楚，避免交貨不符或使用劣質品，建議在報價單附註：「材料到貨須依規格驗收，如不符可無條件退換，並酌情延長工期」，保障權益。

三、付款方式與階段驗收

1.分期付款比例分配

建議採用「3-3-3-1」付款方式：簽約30%、材料進場30%、中期驗收30%、尾款10%，在水電工程完成階段，可要求廠商提供臨時用電安全證明，作為該期付款的依據。

2.階段性驗收標準

木作工程應檢查櫃體開孔位置與設計圖一致性，確保佈線與使用不受影響，油漆施工完成後，使用紅藥水測試衛浴牆角與設備接縫處是否滲水，地板鋪設完畢後，建議攜帶乒乓球檢驗平整度，若滾動偏移明顯或地面傾斜超過3mm，應要求改善。

3.尾款保留比例建議

至少保留總工程款5%作為保固押金，條款中建議註明：「驗收後30日內無滲漏水現象方可請領尾款」。機電設備部分可加入條件：「系統正常運轉滿72小時後，再行付款」，以確保功能穩定。

四、工期約定與違約條款

1.合理工期計算基準

新成屋裝潢建議預留工期至少3個月，老屋翻新建議抓5~6個月。契約中應清楚載明雨季與颱風等不可抗力因素之工期延長處理方式，例如：「遇中央氣象署發布陸上颱風警報之日，排除於工期計算之外」，以避免雙方爭議。

2.延誤罰則計算公式

建議違約金採「已付款項 × 萬分之五 / 日」計算，最高上限為總工程款的15%。同時加上：「廠商施工逾期超過連續30日以上，業主得無條件解約，並優先退還已付款項」等保障條款，維護業主權益。

3.工程變更處理程序

所有設計及施作變更，須簽署正式《工程變更單》，明確載明追加或減帳金額、對應的工期調整天數。建議補充一項條文：「如單項變更金額超過原報價10%，需另立書面補充契約」，以利雙方事後追蹤與管理。

五、爭議處理與保障機制

1.糾紛協商管道設定

建議合約中明訂三階段爭議處理流程：第一階段工地主任於7日內進行現場協調，第二階段業主與公司主管於14日內展開書面協商，第三階，30日內透過第三方單位協助調解，可預先指定當地建築師公會作為首選調解或仲裁機關，提升處理效率與公正性。

2.第三方鑑定運用時機

針對結構安全問題，應委請具公信力的土木技師公會進行現場鑑定，若涉及建材真偽或規格不符，則可委託合格材料實驗室進行檢驗，契約中應明文規定鑑定流程、報告出具時效，以及鑑定費由雙方依比例或責任歸屬原則進行分攤。

3.合約終止權啟動條件

在下列任一條件成立時，業主可主張提前終止合約：

●出現重大施工瑕疵且限期內未改善

●廠商未依約投保工程保險

●未經同意擅自更換主要施工工班達三次

●延誤時間已達總施工期的1/3
●終止合約時應載明已付工程款的清算與退費順序，確保業主權益獲得保障。

統包工程環節繁多，合約條文更是關鍵，掌握審閱重點與風險控管機制，有效降低後續爭議，建議簽約時攜專業驗屋或法律人員協助把關，並保留所有書面紀錄，確保工程順利，讓裝修安心圓滿！